Ce savoir est essentiel pour assurer la viabilité et la rentabilité de votre investissement. Voici ce que vous devez savoir :
Formes Classiques de Financement
Prêt Immobilier Classique : La forme la plus courante de financement, généralement avec un taux fixe ou variable sur 15 à 25 ans. Les conditions d'approbation incluent le taux d'endettement qui ne doit pas excéder 33% de vos revenus et un apport personnel souvent requis à hauteur de 10% du prix d'achat.
Prêt In Fine : Vous payez uniquement les intérêts durant la période du prêt et remboursez le capital à la fin. Idéal pour ceux qui peuvent bénéficier d'avantages fiscaux sur les intérêts d'emprunt.
Prêt Relais : Conçu pour ceux qui achètent une nouvelle propriété en attendant de vendre une autre. Le capital est remboursé une fois que l'ancien bien est vendu.
Le PTZ, ou prêt à taux zéro, est une forme de financement immobilier soutenue par le gouvernement français, destinée à aider les primo-accédants, c'est-à-dire les personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, à acheter leur premier logement.
Prêt à l'accession sociale (PAS) : Bien que disponible pour tous, ce prêt est souvent utilisé par les fonctionnaires en raison de ses conditions favorables.
Prêts des mutuelles de la fonction publique : Plusieurs mutuelles spécifiques aux fonctionnaires offrent des prêts immobiliers à des conditions préférentielles.
Prêt action logement : Auparavant connu sous le nom de 1% Logement, ce prêt est accessible aux salariés des entreprises non agricoles de 10 employés et plus, ce qui inclut de nombreux fonctionnaires.
Des banques et des institutions financières proposent des prêts immobiliers avec des conditions avantageuses pour les médecins, dentistes, et d'autres professionnels de la santé ou les enseignants - reconnaissant leur stabilité d'emploi et enfin les militaires.
Le taux d'emprunt
Le taux d'emprunt, également appelé taux d'intérêt, est le pourcentage que les banques ou autres institutions financières appliquent sur le montant emprunté par les clients. Ce taux détermine la somme supplémentaire que l'emprunteur devra payer en plus du capital emprunté.
Prenons l'exemple d'un achat immobilier de 300000 euros sur 20 ans, avec un taux d'intérêt fixe à 3.99% par an. Pour simplifier, nous n'inclurons pas les assurances et autres frais de dossier dans ce calcul (montants arrondis)
Mensualité : Environ 1800 euros par mois.
Coût Total du Crédit : Le coût total des intérêts payés sur toute la durée du prêt est d'environ 135900 euros.
Coût Total d'Acquisition : Le coût total, incluant le principal et les intérêts, s'élève à environ 435900 euros.
Frais à Prendre en Compte Lors de l'Achat
Frais de notaire : Environ 7-8% du prix de vente pour l'ancien et 2-3% pour le neuf.
Frais d'agence : Si vous achetez via une agence, attendez vous à des frais de 4-9% du prix de vente.
Garanties et assurances : Frais pour garantir le prêt contre les défauts de paiement.
Où trouver son financement
Banques traditionnelles : C'est le choix le plus courant. Les grandes banques françaises comme BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole, LCL, Banque Populaire, et Caisse d'Epargne offrent une variété de prêts immobiliers avec différentes options de taux, durées et montants.
Banques en ligne : Des banques telles que Boursobank, Hello Bank, et Fortuneo proposent également des prêts immobiliers, souvent avec des frais réduits et des démarches simplifiées grâce à leur modèle opérationnel en ligne.
Courtiers en prêts immobiliers : Faire appel à un courtier peut vous aider à comparer les offres de différents prêteurs et à obtenir les meilleures conditions possibles. Prenez conseil avec moi pour trouver une recommandation de confiance .
Organismes spécialisés : Certains organismes tels que le Crédit Foncier (spécialisé dans le financement immobilier) offraient traditionnellement des solutions dédiées, mais beaucoup ont intégré leurs activités dans de plus grandes institutions bancaires.
Mutuelles et institutions de prévoyance : Si vous êtes fonctionnaire ou travaillez dans certaines industries, vous pourriez avoir accès à des prêts immobiliers via des mutuelles ou des institutions de prévoyance qui offrent des conditions avantageuses pour leurs membres.
Importance de budgétiser l'après achat
Travaux : Allouez un budget pour les rénovations nécessaires pour augmenter la valeur de la propriété et son entretien. On pense ravalement, rénovation des sols, chauffage, infiltration, isolation, etc...
Vacances Locatives : Prévoyez des périodes sans revenu locatif et assurez vous de pouvoir couvrir vos charges et vos mensualités durant ces périodes.
Assurances et Frais de Gestion : Incluez les assurances propriétaire non occupant et les frais de gestion locative, si vous faites appel à une agence.
Frais Déductibles
Frais de notaire : Ces frais, qui comprennent les droits d'enregistrement et les émoluments du notaire, sont en partie déductibles si le bien est destiné à la location.
Frais d'agence immobilière : Si ces frais sont relatifs à la mise en location du bien, ils sont entièrement déductibles.
Intérêts d'emprunt : Les intérêts des prêts contractés pour l'acquisition, la construction, la conservation ou la réparation du bien sont déductibles des revenus fonciers.
Travaux : Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles. Cependant, les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne le sont pas.
Taxe foncière : À l'exception de la taxe sur les ordures ménagères, la taxe foncière peut être déduite des revenus fonciers.
Charges de copropriété : Certaines charges non récupérables sur les locataires et liées à la gestion courante de l'immeuble sont déductibles.
Assurances : Les primes d'assurance liées au bien loué (assurance propriétaire non occupant, par exemple) sont également déductibles.
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