Vous souhaitez vendre un bien immobilier mais vous n'êtes pas le seul propriétaire ? Vous êtes alors face à une indivision, situation fréquente lors d’une succession ou de l’achat en couple.
Face à cette situation juridique particulière, de nombreuses préoccupations et interrogations peuvent alors survenir. Comment vendre un bien sous le régime de l’indivision ?
Quels sont les droits de chacun ? L’unanimité est-elle forcément requise ?
Qu’est-ce que l’indivision ?
Comment vendre en indivision ?
Indivision : comment est réparti le prix de vente ?
Comment sortir de l’indivision ?
1. Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision intervient lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier. Elle résulte souvent d’une succession, mais peut aussi se produire lorsque des partenaires non mariés achètent un bien en commun. Le titre de propriété, le financement et la gestion du bien sont alors partagés entre les différents indivisaires, qui ont des droits et des obligations. Ce régime est encadré par le Code civil.
2. Comment vendre en indivision ?
Vendre en indivision à l’unanimité
Habituellement, la vente d’un bien en indivision nécessite l’accord de tous les indivisaires. Chaque propriétaire doit consentir à la vente et se mettre d’accord sur le prix et le partage. Toutefois, des désaccords peuvent survenir.
Vendre en indivision sans unanimité
Depuis la loi de “simplification et de clarification du droit” du 12 mai 2009, il est possible de vendre un bien immobilier malgré le désaccord d’un ou plusieurs membres de l’indivision. Si les indivisaires représentant au moins ⅔ des droits indivis souhaitent vendre, ils peuvent notifier leur intention au notaire, qui informera les autres indivisaires par voie d’huissier. Ces derniers ont trois mois pour émettre un accord ou un désaccord. En cas de désaccord persistant, les indivisaires souhaitant vendre peuvent saisir le Tribunal de grande instance pour autoriser la vente, qui se fera alors aux enchères. Le produit de la vente sera réparti au prorata des droits de chacun.
3. Indivision : comment est réparti le prix de vente ?
En indivision successorale
Si les indivisaires vendent d’un commun accord, le prix de vente est partagé en fonction des droits de chacun sur le bien. En l’absence d’information spécifique, le partage se fera de manière égalitaire.
Partenaires pacsés
Par défaut, le régime entre deux personnes pacsées est la séparation des biens. Si un bien est acquis en commun, la répartition du prix de vente suit les proportions définies dans l’acte d’achat. Si aucune précision n’est donnée, le partage se fera à 50-50, à moins que l’un des partenaires prouve qu’il possède une proportion différente.
Concubins
Pour les concubins non pacsés et non mariés, le bien acheté en commun est soumis au régime de l’indivision. La répartition du prix de vente sera égalitaire en l’absence de mention spécifique dans l’acte d’achat.
4. Comment sortir de l’indivision ?
Selon la loi, nul ne peut être obligé de rester en indivision. Pour en sortir, deux solutions s’offrent à vous :
Vendre ses droits à un autre indivisaire : Cette solution, réalisée par voie d’huissier, est la plus simple.
Vendre ses droits à un tiers : L’indivisaire souhaitant vendre ses droits à un tiers doit notifier les autres membres de l’indivision du prix, des conditions de vente et de l’identité de l’acquéreur potentiel. Si l'un des indivisaires souhaite racheter vos droits, il peut exercer son droit de préemption par voie d’huissier. Il dispose alors de deux mois pour signer l’acte de vente. Sinon, vous pouvez vendre à l’acquéreur de votre choix 15 jours plus tard.
Les points à retenir
Décision collective : Vendre en indivision nécessite généralement l’accord de tous les indivisaires.
Vente sans unanimité : Possible si ⅔ des indivisaires sont d'accord.
Sortie de l'indivision : Possible à tout moment en vendant ses parts.
Répartition du prix de vente : Correspond aux parts investies lors de l'achat (50-50, 30-70, etc.).
En suivant ces conseils, vous pouvez aborder la vente d’un bien en indivision avec plus de sérénité et d’efficacité.
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